規(guī)范住房租賃市場主體經營秩序 保障住房租賃各方合法權益

近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網信辦等6部門印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。

以下為政策全文：

關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見

各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產建設兵團住房和城鄉(xiāng)建設廳(住房和城鄉(xiāng)建設委、住房和城鄉(xiāng)建設管委、住房和城鄉(xiāng)建設局)、發(fā)展改革委、公安廳(局)、市場監(jiān)管局(廳、委)、銀保監(jiān)局、網信辦：

租賃住房是解決進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民住房問題的重要途徑。近年來,我國住房租賃市場快速發(fā)展，為解決新市民住房問題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場秩序混亂，房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)和網絡信息平臺發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等違法違規(guī)問題突出，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩(wěn)定。按照黨中央對“不忘初心、牢記使命”主題教育的總體要求、中央紀委國家監(jiān)委關于專項整治漠視侵害群眾利益問題的統(tǒng)一部署，2019年6月以來，在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，并取得了初步成效。為鞏固專項整治成果，將整治工作制度化、常態(tài)化，現(xiàn)提出以下意見。

一、嚴格登記備案管理

從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)和網絡信息平臺，以及轉租住房10套(間)以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經紀服務的機構經營范圍應當注明“房地產經紀”，從事住房租賃經營的企業(yè)經營范圍應當注明“住房租賃”。住房和城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管部門要加強協(xié)作，及時通過相關政務信息共享交換平臺共享登記注冊信息。房地產經紀機構開展業(yè)務前，應當向所在直轄市、市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。住房租賃企業(yè)開展業(yè)務前，通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設部門推送開業(yè)信息。直轄市、市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當通過門戶網站等渠道公開已備案或者開業(yè)報告的房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員名單并實時更新。

二、真實發(fā)布房源信息

已備案的房地產經紀機構和已開業(yè)報告的住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員對外發(fā)布房源信息的，應當對房源信息真實性、有效性負責。所發(fā)布的房源信息應當實名并注明所在機構及門店信息，并應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。

三、落實網絡平臺責任

網絡信息平臺應當核驗房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息。對機構及從業(yè)人員發(fā)布房源信息的，應當對機構身份和人員真實從業(yè)信息進行核驗，不得允許不具備發(fā)布主體資格、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信名單等機構及從業(yè)人員發(fā)布房源信息。對房屋權利人自行發(fā)布房源信息的，應對發(fā)布者身份和房源真實性進行核驗。對發(fā)布10套(間)以上轉租房源信息的單位或個人，應當核實發(fā)布主體經營資格。網絡信息平臺要加快實現(xiàn)對同一房源信息合并展示，及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。住房和城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管等部門要求網絡信息平臺提供有關住房租賃數(shù)據的，網絡信息平臺應當配合。

四、動態(tài)監(jiān)管房源發(fā)布

對違規(guī)發(fā)布房源信息的機構及從業(yè)人員，住房和城鄉(xiāng)建設、網信等部門應當要求發(fā)布主體和網絡信息平臺刪除相關房源信息，網絡信息平臺應當限制或取消其發(fā)布權限。網絡信息平臺未履行核驗發(fā)布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房和城鄉(xiāng)建設等部門的意見，對其依法采取暫停相關業(yè)務、停業(yè)整頓等措施。網絡信息平臺發(fā)現(xiàn)違規(guī)發(fā)布房源信息的，應當立即處置并保存相關記錄。住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立機構及從業(yè)人員數(shù)據庫，有條件的可建立房源核驗基礎數(shù)據庫，通過提供數(shù)據接口、房源核驗碼等方式，向房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)、網絡信息平臺提供核驗服務。

五、規(guī)范住房租賃合同

經由房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。網簽備案應當使用住房和城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本。尚未出臺合同示范文本的城市，應當加快制定住房租賃合同示范文本。合同示范文本應當遵循公平原則確定雙方權利義務。住房和城鄉(xiāng)建設部門應當提供住房租賃管理服務平臺數(shù)據接口，推進與相關企業(yè)業(yè)務系統(tǒng)聯(lián)網，實現(xiàn)住房租賃合同即時網簽備案。

六、規(guī)范租賃服務收費

房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，并由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。

七、保障租賃房屋安全

住房和城鄉(xiāng)建設部門應當制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應當符合建筑、消防等方面的要求。住房租賃企業(yè)應當編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項。住房租賃企業(yè)對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產權人書面同意，使用的材料和設備符合國家和地方標準，裝修后空氣質量應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。

八、管控租賃金融業(yè)務

住房租賃企業(yè)可依據相關法律法規(guī)以應收帳款為質押申請銀行貸款。金融監(jiān)管部門應當加強住房租賃金融業(yè)務的監(jiān)管。開展住房租金貸款業(yè)務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房和城鄉(xiāng)建設部門應當通過提供數(shù)據接口等方式，向金融機構提供住房租賃合同網簽備案信息查詢服務。加強住房和城鄉(xiāng)建設部門與金融監(jiān)管部門有關住房租賃合同網簽備案、住房租金貸款的信息共享。

九、加強租賃企業(yè)監(jiān)管

住房和城鄉(xiāng)建設等部門加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。對不具備持續(xù)經營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風險。涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關監(jiān)管部門按照職責，加強日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處;涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處;涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。

十、建設租賃服務平臺

直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當于2020年底前建設完成住房租賃管理服務平臺。平臺應當具備機構備案和開業(yè)報告、房源核驗、信息發(fā)布、網簽備案等功能。建立房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員和租賃房源數(shù)據庫，加強市場監(jiān)測。逐步實現(xiàn)住房租賃管理服務平臺與綜合治理等系統(tǒng)對接。

十一、建立糾紛調處機制

房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)、網絡信息平臺要建立投訴處理機制，對租賃糾紛承擔首要調處職責。相關行業(yè)組織要積極受理住房租賃投訴，引導當事人妥善化解糾紛。住房和城鄉(xiāng)建設等部門應當暢通投訴舉報渠道，通過門戶網站開設專欄，并加強與12345市長熱線協(xié)同，及時調查處理投訴舉報。各地要將住房租賃管理納入社會綜合治理的范圍，實行住房租賃網格化管理，發(fā)揮街道、社區(qū)等基層組織作用，化解租賃矛盾糾紛。

十二、加強部門協(xié)同聯(lián)動

城市政府對整頓規(guī)范住房租賃市場秩序負主體責任。住房和城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、網信等部門要建立協(xié)同聯(lián)動機制，定期分析研判租賃市場發(fā)展態(tài)勢，推動部門信息共享，形成監(jiān)管合力。按照職責分工，加大整治規(guī)范租賃市場工作力度。建立部、省、市聯(lián)動機制，按年定期報送整頓規(guī)范住房租賃市場工作進展情況。

十三、強化行業(yè)自律管理

各地住房和城鄉(xiāng)建設部門要充分發(fā)揮住房租賃、房地產經紀行業(yè)協(xié)會(學會)作用，支持行業(yè)協(xié)會(學會)制定執(zhí)業(yè)規(guī)范、職業(yè)道德準則和爭議處理規(guī)則，定期開展職業(yè)培訓和繼續(xù)教育，加強風險提示。房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員要自覺接受行業(yè)自律管理。

十四、發(fā)揮輿論引導作用

各地要充分運用網絡、電視、報刊、新媒體等渠道，加強宣傳報道，營造遵紀守法、誠信經營的市場環(huán)境。發(fā)揮正反典型的導向作用，及時總結推廣經驗，定期曝光典型案例，發(fā)布風險提示，營造住房租賃市場良好輿論環(huán)境。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部

中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會

中華人民共和國公安部

國家市場監(jiān)督管理總局

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

國家互聯(lián)網信息辦公廳

2019年12月13日

(此件主動公開)

住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門印發(fā)指導意見整頓規(guī)范住房租賃市場秩序