子公司越秀地產(chǎn)前11月603億拿地：集團(tuán)公司長(zhǎng)短債增45%，地產(chǎn)+基金模式轉(zhuǎn)移“杠桿”

12月2日，廣州越秀集團(tuán)股份有限公司于上清所披露，公司將公開(kāi)發(fā)行2019年度第七期超短期融資券，當(dāng)期發(fā)行金額30億元。

發(fā)行文件顯示，越秀集團(tuán)本期超短期融資券注冊(cè)金額合計(jì)100億元，募集資金將全部用于發(fā)行人本部及合并范圍內(nèi)下屬企業(yè)償還到期債務(wù)融資工具以及金融機(jī)構(gòu)借款。

據(jù)越秀集團(tuán)此前披露的三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，截至2019年9月底，越秀集團(tuán)短期借款累計(jì)293.31億元，較年初增加65.68%;長(zhǎng)期借款887.50億元，較年初增加39.48%。

短短9個(gè)月，長(zhǎng)短債累計(jì)增加45%，種種跡象指向集團(tuán)子公司越秀地產(chǎn)。

公開(kāi)資料顯示，上半年，越秀地產(chǎn)先后在廣州、深圳、杭州、青島、江門(mén)等 7 個(gè)城市新增14幅土地，共計(jì)獲得土儲(chǔ)約374萬(wàn)平方米。中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截止期末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備為2152萬(wàn)平方米，較年初上升10.9%，其中，位于大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備為1055萬(wàn)平方米，占比49%。

展開(kāi)剩余65%

下半年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月至10月期間，越秀地產(chǎn)以123.77億元總價(jià)，又將8塊地塊收入囊中。7月當(dāng)月，越秀地產(chǎn)還獲得廣州最大舊改項(xiàng)目。資料顯示，里仁洞項(xiàng)目舊改項(xiàng)目投資額高達(dá)210億元，改造面積約為17.22萬(wàn)平方米。

若將舊改投入考慮在內(nèi)，截至今年11月，越秀地產(chǎn)累計(jì)拿地已達(dá)603.6億元，超過(guò)2018年全年銷(xiāo)售額。

支撐越秀地產(chǎn)跑馬圈地的，是越秀地產(chǎn)與越秀基金間“地產(chǎn)+基金模式。”

該模式要求，拿地時(shí)，越秀地產(chǎn)和越秀集團(tuán)旗下越秀金控共同成立投資公司，其中基金出資約90%，地產(chǎn)出資約10%，二者合作拿地后，開(kāi)發(fā)則交由越秀地產(chǎn)完成。

公開(kāi)資料顯示，在越秀地產(chǎn)上半年拿下的14幅土地中，有7幅地塊權(quán)益占比僅為9.55%，其余均由越秀產(chǎn)業(yè)基金持有;此外，7月越秀地產(chǎn)拿下的5宗地塊中，有3宗地塊的權(quán)益亦為9.5%。

通過(guò)“地產(chǎn)+基金”，越秀地產(chǎn)將負(fù)債巧妙轉(zhuǎn)移。

越秀地產(chǎn)中期財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，越秀地產(chǎn)借貸總額為650.25億元，同比增長(zhǎng)約21.8%;資本負(fù)債率43.7%，同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)。所有負(fù)債中，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)待償負(fù)債總額約為79.89億元。同期，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額約為315.6億元，較年初上升16.3%，足以覆蓋短期負(fù)債。

除了“地產(chǎn)+基金模式”，越秀地產(chǎn)還通過(guò)出售子公司回籠資金。

11月，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，已將子公司南海越秀100%股權(quán)及債權(quán)以總代價(jià)約13.52億元出售。交易對(duì)家為廣州悅錦，其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)約3.55億元，有關(guān)債務(wù)代價(jià)約9.97億元。

作為廣州老牌房企，越秀地產(chǎn)的業(yè)績(jī)與廣州樓市同氣連枝。

據(jù)廣州中原監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，11月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為5907宗，環(huán)比下跌4%，年內(nèi)僅高于2月份，成為第二成交低位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，越秀集團(tuán)合約銷(xiāo)售額約604億元，完成全年目標(biāo)的88.9%。

銷(xiāo)售頹勢(shì)在10月已經(jīng)顯現(xiàn)。2019年10月，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為44.34億元，同比下降約45%，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積約為20.26萬(wàn)平方米，同比下降約39%。

距離越秀地產(chǎn)提出的2020年千億目標(biāo)還有13個(gè)月，按其今年680億目標(biāo)計(jì)算，市場(chǎng)下行壓力下，越秀地產(chǎn)2020年仍需取得47%的銷(xiāo)售增幅，約為去年同期增幅的三倍。